Baugruppen in Konzeptverfahren kurz- und mittelfristig unterstützen
Gemeinsamer Antrag mit den Fraktionen von Bündnis 90/Die Grünen und Die Linke.
Beschlussvorschlag:
Der Oberbürgermeister wird beauftragt, angesichts von Finanzierungsproblemen von Baugruppen infolge ausbleibender KfW-Förderung, steigender Baukosten und Zinsen
- für die derzeit in Konzeptverfahren der Stadt Leipzig (KZV kooperativ, KZV sozial) befindlichen Projekte eine kurzfristige Objektförderung (Investiver Direktzuschuss) zu prüfen;
- Gespräche mit Bund und Land zu suchen, um eine kurz- und mittelfristige Co-Finanzierung für eine Objektförderung von Baugruppen zu erwirken;
- angesichts der Dringlichkeit bis Juli 2022 im Grundstücksverkehrsausschuss und im zeitweilig beratenden Ausschuss Wohnen über den Sachstand sowie Prüf- und Gesprächsergebnisse zu berichten.
Begründung:
Angesichts ausbleibender KfW-Förderung, steigender Baukosten und Bankzinsen sind derzeit im Konzeptverfahren der Stadt Leipzig befindliche und in Erbbaurechtsverträgen fixierte Projekte mit erheblichen Finanzierungsproblemen konfrontiert. Dies betrifft aktuell mehrere Wohnungsbauprojekte auf städtischen Grundstücken:
- fünf Wohnprojekte, die 2021 den Zuschlag im Konzepterfahren für kooperatives und bezahlbares Bauen und Wohnen erhalten haben;
- ein Wohnprojekt mit 100 % sozialem Wohnungsbau (inkl. einer Wohngruppe für Menschen mit Behinderung);
- ein Wohnprojekt auf einem von der BImA für diesen Zweck angekauften Grundstück mit 50 % sozialem Wohnungsbau.
Trotz verstärktem finanziellen Engagement und erheblicher Umplanungen seitens der betroffenen Projektträger drohen die Vorhaben und die mit ihnen jeweils verbundenen kommunalen Zielsetzungen ohne eine ergänzende kurzfristige finanzielle Förderung zu scheitern.
Bundesländer mit anderen Rahmenbedingungen, wie zuletzt zum Beispiel Baden-Württemberg, reagieren im Rahmen ihrer Verwaltungsvorschriften zur Wohnraumförderung darauf mit einer „Kompensation des Wegfalls der bundesseitigen Zuschussförderung für das Effizienzhaus der Stufe KfW 55 oder besser im Neubau durch die Wohnraumförderung des Landes“ zu pauschal je 18.000 € Zuschussförderung pro Wohneinheit im Segment des geförderten sozialen und des gemeinschaftlichen Wohnungsbau. So kann an den in den Konzeptverfahren für Grundstücke beschlossenen Zielen und den auf dieser Basis bewertet und ausgewählten Konzepten festgehalten werden. Damit wird auf die Anfälligkeit der mehrere Jahre dauernden Abstimmungsprozesse der Konzeptverfahren gegenüber außergewöhnlich stark schwankender Rahmenbedingungen reagiert.
Parallel zu dem akuten Handlungsbedarf auf kommunaler Ebene soll sich der Oberbürgermeister auf Bundes- und Landesebene für eine für die Stadt Leipzig finanziell tragbare Förderkulisse in den Jahren 2023 bis 2025 einsetzen. Weder auf Bundesebene noch seitens der Sächsischen Landesregierung scheint eine baldige Anpassung der Förderkulisse möglich zu sein, welche rechtzeitig die aktuell gefährdeten Leipziger Projekte im Konzeptverfahren absichern könnte. Hierbei geht es um Bauprojekte, welche einen Erbbaurechtsvertrag mit der Stadt unterzeichnet haben, jedoch aufgrund der rapide verschlechternden Rahmenbedingungen keinen Darlehensvertrag mit einer Bank abschließen können. Erst nach Erhalt eines projektspezifischen Förderbescheides können diese Projekte sich einen Zinssatz für ein Bankdarlehen fixieren, da sie aufgrund der inhaltlichen Festlegungen in den Konzeptverfahren und den Erbbaurechtsverträgen nur begrenzt konzeptionelle Anpassungen vornehmen können. Trotz seitens der Projektträger angekündigter zusätzlicher finanzieller Anstrengungen sind die für die Grundstücke vertraglich vereinbarten Zielsetzungen nicht ohne ergänzende finanzielle Förderungen unter den aktuell gegebenen Bedingungen realisierbar. Gerade Projekte mit einem höheren Anteil an gefördertem sozialen Wohnungsbau und zugesagten freiwillig längeren Bindungsdauern sind aktuell nicht finanzierbar, da die theoretischen Anfangsmieten der Wohnraumförderung nicht mehr den möglichen Herstellungskosten entsprechen.
Die jahrelange Arbeit der Stadt Leipzig, von Bürgern und lokalen sozialen Akteuren im Rahmen der Konzeptverfahren droht entwertet zu werden. Es könnte mehrere Jahre benötigen, ehe die in Leipzig immer noch sehr kleinteilig strukturierten Zielgruppen sich vom Scheitern fast aller Vorhaben in der ersten Tranche kommunaler Grundstücke im Konzeptverfahren erholt haben und wieder Vertrauen in entsprechende künftige Kooperationen mit der Stadt entwickeln. Ohne eine kommunale Förderung in der akuten Situation würde das kommunale Instrument der Konzeptverfahren in Leipzig dadurch auf Jahre nur noch eingeschränkter anwendbar sein.
Es gilt, das Konzeptverfahren als kommunales Instrument abzusichern und die Projekte mit ihren langfristig gebundenen Anteilen an sozialem Wohnungsbau, integrativen Wohneinheiten für Menschen mit Behinderung und bezahlbaren Räumlichkeiten für stadtteilspezifische Bedarfe und eine für lokale soziale Akteure bezahlbare Nutzung zu ermöglichen.
Eine genauere Aufstellung über die Zielsetzung und konzeptionellen Elemente der Projekte kann den entsprechenden Dokumentationen des AWS entnommen werden. In der Sitzung des zwbA Wohnen am 17. Mai 2022 wurde die Problematik dargelegt.
[Link zur Seite vom AWS mit einem Überblick zu den beiden Konzeptverfahren-Strängen in Leipzig:]
